Comment choisir une SCPI ?
« Je veux investir dans une SCPI ! » Voici typiquement le genre de formule qui inquiète tout professionnel de la finance normalement constitué … Parce qu’en effet, une SCPI n’est pas un placement en soi mais plutôt un mode de détention, une enveloppe dans laquelle on va héberger un portefeuille d’immeubles. L’intérêt de la SCPI est donc liée à son contenu d’une part et à la société qui en fait la gestion d’autre part.
Tous les types d’immobilier ne se valent pas …
La vraie question à se poser se situe alors au niveau du type d’immeubles qui fera partie de ce portefeuille et à ce jeu-là tous les types d’immobilier ne se valent pas. Par exemple, actuellement l’immobilier d’habitation fait subir au propriétaire le « risque locatif » … En effet, on voit trop facilement des particuliers arrêter tout bonnement de payer leur loyer, sans toujours avoir conscience des conséquences pour le propriétaire qui compte sur ces loyers pour financer ses besoins. Du coup, le marché devient frileux. Dans la même logique, l’immobilier de bureau subit de plein fouet l’impact du travail à domicile et perd de sa performance puisque la demande chute. Enfin, l’immobilier commercial comme par exemple les galeries marchandes est également chahuté par la montée du e-commerce qui fait que les enseignes hésitent à déployer trop de points de vente physique et se tournent vers une vitrine internet ce qui fragilise ce type de marché immobilier qui en fait les frais.
Les experts sont unanimes il faut privilégier l’immobilier spécialisé …
C’est en effet dans les niches de marché que l’on voit clairement comment tirer son épingle du jeu. Vous connaissez notre attachement à la SCPI Pierval Santé, et bien pour illustrer ce phénomène nous avons là une enveloppe SCPI qui est spécifiquement organisée autour d’un thème à haut potentiel : l’immobilier de santé … Autrement dit, les immeubles choisis suivent tous une ligne directrice : l’enjeu de la santé et vont amener plusieurs atouts dans votre jeu. D’abord, il manque en Europe plusieurs milliers de mètres carrés pour l’accueil des patients et ce dans de nombreux domaines de santé. Il y a donc une demande des professionnels, des institutionnels et du marché qui est évidente. Ensuite, et c’est sans doute le plus important, lorsqu’on loue à un professionnel de santé il a à cœur de maintenir le bâtiment en bon état puisqu’il accueille ses patients d’une part qui constituent son fonds de commerce et ses collaborateurs d’autre part qui font tourner la boutique. On voit donc que le rapport de force s’inverse. Le locataire va apporter un soin particulier à l’entretien des lieux et va exiger que le propriétaire émette un bail d’une durée longue pour être sûr de pouvoir exercer son activité professionnelle sereinement dans le temps. Enfin, il faut bien comprendre que même si on reste spécialisé dans un secteur, on va pouvoir diversifier de manière extrêmement puissante. En effet, dans le secteur santé on va trouver les cliniques, des maisons de santé qui hébergent plusieurs professionnels libéraux, des laboratoires, des EHPAD, … Et ce dans un large territoire qui peut couvrir plusieurs pays en Europe notamment.
